Adozione del piano attuativo denominato "Parco Residenziale Antico Fanello" a Ciconia.

Adozione del piano attuativo di iniziativa privata “Parco Residenziale Antico Fanello”, zona C3 del PRG in Località Ciconia.
· Un lungo dibattito punteggiato da pregiudiziali e mozioni d’ordine dei gruppi di minoranza.
· Approvate all’unanimità due risoluzioni.

Dopo una lunga discussione dovuta anche ad una serie di pregiudiziali e mozioni d’ordine dei gruppi di minoranza, nella tarda serata di ieri, il Consiglio Comunale ha approvato (10 favorevoli, 3 contrari: Imbastoni, Conticelli, Olimpieri) l’adozione ai sensi della L.R. 11/2005 del piano attuativo di iniziativa privata – zona C3 del PRG in Località Ciconia, di proprietà della Immobiliare Mossa del Palio, Alto Società Cooperativa, A.S.L. n. 4 di Terni e i Sig.ri Rolando Tortolini, Fabio Tortolini, Rosa Bracaccia, Romano Ciuco, Gina Marricchi, Daniela e Luca Ciuco.
Il Consiglio Comunale ha approvato all’unanimità due risoluzioni presentate dal Cons. Maurizio  Conticelli (Altra Città). Nella prima “il Consiglio Comunale decide di svolgere un approfondimento sui documenti di piano inerenti la bioclimatica/bioarchitettura richiedendo la collaborazione di Associazioni esperte in materia come l’ANAB che ha stipulato rapporti convenzionali di collaborazione con la Provincia di Terni”, nella seconda “il Consiglio Comunale decide di svolgere un approfondimento in IV Commissione consiliare sulle procedure di sdemanilaizzazione / demanializzazione del fosso Fanello”.

Il piano attuativo è stato illustrato dal Sindaco, Stefano Mocio il quale ha spiegato che l’area interessata dal piano attuativo denominato “Parco Residenziale Antico Fanello”, si inserisce nell’ambito territoriale di Ciconia, con accesso dalla strada comunale di Corbara. Le previsioni del vigente P.R.G., classificano la zona in questione come zona C, sottozona C3 “Residenziale di nuova urbanizzazione”. Il Piano Attuativo interessa una superficie di mq. 42.619 suddivisa in 19 lotti. Di questi il 9, il 14, il 15 e il 17 possono essere ulteriormente suddivisi in sub lotti. Il lotto n. 19 ricomprende un fabbricato esistente. La volumetria prevista è pari a 25.571 mc. Tra le destinazioni compatibili previste dalle Norme Tecniche di attuazione del P.R.G. il piano di lottizzazione consente l’uso residenziale, e gli studi professionali fino alla concorrenza della disponibilità di standard pubblici. Nello specifico le tipologie consentite sono case mono-bi-trifamiliari, plurifamiliari e case a schiera, con altezza massima di ml. 7,50. Sono previste tutte le opere di urbanizzazione primaria, strade, marciapiedi, parcheggi, verde attrezzato e reti e una serie di interventi sul fosso Fanello. In particolare, la costruzione di un attraversamento stradale, la modifica del tracciato e la riprofilatura delle sezioni di deflusso in tutto il tratto interessato.
Nel piano sono previste circa 25 fabbricati più l’ampliamento di quello esistente, per circa 61 nuovi alloggi più uno esistente.
Le motivazioni di carattere urbanistico e paesaggistico che hanno determinato le regole di inserimento del nuovo quartiere residenziale e commerciale, come si evince dalla lettura delle tavole di inserimento paesaggistico, sono strettamente legate alla posizione geografica dell’area e alle delicate relazioni visive con la rupe. Per la predisposizione dei piani, è stata condotta un’analisi percettiva-funzionale dell’area di intervento e del suo intorno che ha evidenziato la mancanza di particolari regole morfologiche dei tessuti edilizi di Ciconia cui si potesse far riferimento. Ai tre tessuti prevalenti (aree consolidate con caratteristiche tipologiche similari; ambito con impianto unitario e tipologie unitarie definite e ambito di fascia al percorso principale di attraversamento) si è aggiunto di recente l’area artigianale ad impianto seriale che certo non poteva essere di riferimento per pesantezza e rigidità di impianto. L’analisi ha evidenziato inoltre la presenza di alcuni margini aperti (la strada verso l’Ospedale) con visuali di valore paesaggistico che andavano tutelate  e, al contrario di altri margini aperti negativi, verso la zona artigianale/ industriale che sarebbe stato necessario mitigare. Non di meno, per le scelte di impianto, sono state determinanti la presenza nell’area di caratteri ambientali ed ecologici di valore (Fosso Fanello).
La grande piazza antistante la zona commerciale e i servizi pubblici è stata collegata, con la pista ciclabile, al percorso lungo il fosso Fanello e, anche pedonalmente, ai due adiacenti nuovi quartieri residenziali e al nucleo storico del quartiere con un percorso privilegiato oggetto di specifica qualificata progettazione.
Lo studio dei carichi insediativi ha evidenziato la necessità di separare nettamente la viabilità residenziale (carrabile, ciclabile e pedonale) da quella del centro polifunzionale, incompatibili per funzioni. Tale scelta consentirà agli abitanti di raggiungere ogni casa del comparto e i necessari servizi con brevi percorsi pedonali o ciclabili che diventano, invece, più articolati se si privilegia la scelta di spostarsi in auto anche sui brevi percorsi.
L’orientamento dei corpi di fabbrica deriva dalle esigenze di orientamento geografico per garantire le migliori prestazioni ambientali e bioclimatiche, dalla esigenza di ridurre al massimo i movimenti delle terre ma anche dalla necessità di un disegno urbano complessivo composto, in quanto ben visibile dalla rupe, orientato secondo tre direttrici che hanno come origine l’Ospedale.
La verifica della morfologia del terreno, delle quote e delle pendenze attuali, ha consentito di sviluppare il progetto e la viabilità principale, adattandosi il più possibile  alle condizioni naturali del sito, limitando al massimo scavi e riporti, al fine di non alterare lo stato originario dei luoghi.
Infine, le scelte progettuali per la costruzione del nuovo quartiere sono impostate su criteri ecologici e di sostenibilità ambientale.
La progettazione degli organismi architettonici si è fondata su un’analisi accurata di tutte le possibili interazioni tra edifico ed ambiente circostante. In particolare si è posta una specifica attenzione allo studio dell’ambiente naturale e del costruito, fino ad arrivare, per gli edifici residenziali, ad un’analisi di dettaglio prima sull’orientamento, ed infine  sullo studio dell’involucro e della disposizione interna degli stessi.
Gli edifici residenziali saranno orientati, all’interno dei singoli lotti, in modo da ottenere le migliori prestazioni bioclimatiche; le disposizioni planimetriche, studiate in relazione all’orientamento, prevedono disposizioni sud, sud-est, e sud-ovest per gli ambienti più utilizzati.
Sempre in chiave bioclimatica, i fabbricati potranno inoltre disporre di serre con funzioni di captazione solare in corrispondenza dei locali di soggiorno e/o delle camere da letto (posti sui fronti S –SE e/o S –SO). È prevista, inoltre, la presenza di logge e/o graticci a verde adiacenti agli edifici, con funzione prevalente di tampone e di filtro climatico stagionale, oltre che per un gradimento estetico.
Per tutti gli edifici, residenziali e non residenziali, è prevista la predisposizione di “camini” per l’accumulo e la circolazione dell’aria per il riscaldamento ed il raffrescamento degli ambienti. Il camino solare, che attraverserà o interesserà in senso verticale i diversi piani dell’edificio, avrà funzione stagionale: di massa di accumulo e di distribuzione del calore in inverno e di raffrescamento e circolazione dell’area in estate.
Tutti gli edifici sono concepiti per poter integrare impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, ricorrendo ad una copertura a falde in quelli residenziali, e ad una copertura piana per quelli non residenziali, per l’immagazzinamento dell’energia solare, mediante collettori solari e/o pannelli fotovoltaici.
Gli edifici produttivi saranno tamponati utilizzando la tecnologia delle pareti ventilate e/o l’integrazione di superfici fotovoltaiche sia nelle strutture opache che in quelle vetrate. Sulle coperture piane, oltre a poter ospitare gli impianti suddetti, potranno essere realizzati “tetti verdi”.
Particolare attenzione è stata posta al problema del risparmio idrico. All’interno di ogni lotto dovrà essere garantito, infatti, il controllo delle acque meteoriche provenienti dalle coperture, tramite la predisposizione di un’apposita cisterna interrata o localizzata al piano interrato dei fabbricati.
Per quanto riguarda le aree parcheggio, queste sono previste con superficie drenante, in modo da limitare il più possibile l’impermeabilizzazione del terreno e da favorire la naturale infiltrazione delle acque meteoriche nel sottosuolo.
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· Le pregiudiziali che hanno preceduto la relazione del Sindaco
Imbastoni ha illustrato la seguente pregiudiziale con richiesta di sospensiva (respinta a maggioranza): “In occasione della Festa del Partito Democratico  di Orvieto, svoltasi dal 25  Giugno al 13 Luglio presso il Parco urbano del Paglia, nel relativo libretto che elenca le manifestazioni della Festa stessa, è presente una inserzione commerciale in quarta di copertina che reclamizza una porzione della lottizzazione sopra richiamata. Visto  che il Piano Attuativo non è stato ancora né discusso, né tanto meno licenziato da questa Assemblea, risulta ‘singolare’ che una formazione Politica locale, il PD, si anteponga ai Lavori Consiliari e si sbilanci in un responso di fatto favorevole visto che accoglie la reclame in oggetto nel proprio spazio editoriale. Essendo una questione inedita e imbarazzante che sicuramente lede l’immagine e la  sovranità del Consiglio Comunale, chiedo al Consiglio l’accoglimento della sospensiva per approfondimenti nella Conferenza dei Capigruppo,e alla Presidenza, iniziative adeguate alla tutela dell’immagine e del decoro Istituzionale”.
Olimpieri: ha fatto presente che nessuno dei componenti della maggioranza faccia precisazioni alle critiche di Imbastoni, convenendo sulla non opportunità politica di pubblicizzare un atto non ancora approvato dal Consiglio e lesiva dell’autonomia istituzionale dello stesso. Ha chiesto al presidente del Consiglio Comunale di essere garante di tutto l’Assemblea.
Gambetta: ha parlato di “diatriba artatamente montata” di cui non si sentiva coinvolto, precisando che una impresa è libera di pubblicizzare anche in una festa, un progetto di intervento su cui è impegnata. Ha definito l’argomentazione addotta come un “brutto scivolone” ed ha invitato ad “abbassare i toni”.
Conticelli: ha definito “coraggiosa e lodevole l’iniziativa di Imbastoni tesa ad evidenziare un inciampo in cui è caduto un giovane partito” ed ha interpretato la vicenda come una “sorta di condizionamento al dibattito istituzionale”. Ha auspicato la tutela dei diritti di tutti i consiglieri da parte del Presidente e l’avvio di un dibattito nel PD per mettere a fuoco eventuali responsabilità.
Piccini: ha osservato che potrebbe anche esserci stata una inopportunità nel reclamizzare una lottizzazione non ancora approvata, ma ha ricordato che il Consiglio Comunale non è fatto da un solo partito di maggioranza. Ha invitato a “fare una discussione franca sull’atto senza ricorrere ad inutili escamotage e strumentalizzazioni”. 
Gialletti: ha detto di limitarsi ad applicare i regolamenti.

Imbastoni: ha illustrato la seguente pregiudiziale (respinta a maggioranza): “il carico abitativo del nuovo  insediamento non è  supportato dal potenziamento dei servizi scolastici: nido, materna, primaria, secondaria di primo grado. Si chiede di subordinare l’adozione successivamente a una verifica delle effettive capacità dei servizi  sopra elencati e all’apertura  del nuovo asilo nido”.
Sindaco: ha detto che sulle considerazioni relative ai servizi nel quartiere di Ciconia, “il carico di 150/200 nuovi abitanti non giustificano certi allarmismi quantunque è evidente che tali servizi vanno migliorati cosa che fa parte della progettazione, dei piani e dei finanziamenti dell’Amministrazione Comunale”. Ha concluso che questi non sono argomenti per bloccare la trattazione del piano attuativo.
Olimpieri: ha concordato con i disservizi rammentati da Imbastoni, aggiungendo “altre carenze infrastrutturali come quelle viarie derivate dai flussi provenienti da altre frazioni e il sottopasso di Ciconia che è ancora nelle dichiarazioni di intenti”. Ha detto che del nido di Ciconia se ne parla da anni, quindi la richiesta di rinvio è motivata dalla vivibilità del territorio e degli insediamenti stessi.
Gambetta: ha detto che le informazioni di Imbastoni sono sommarie e non corrispondenti alla realtà poiché le infrastrutture e gli snodi partiranno sicuramente.
Conticelli: ha detto che la proposta di Imbastoni denota buon senso.
 
Conticelli ha illustrato la seguente pregiudiziale (respinta a maggioranza):“I Consiglieri comunali hanno più volte lamentato le modalità di individuazione degli spazi destinati a verde pubblico in occasione di nuove lottizzazioni, sia per ciò che riguarda la loro funzionalità che la loro gestione e manutenzione. Lo stesso Assessore all’Urbanistica, più volte sollecitato sia in Consiglio Comunale che in Commissione, da ultimo in occasione della presa in carico delle opere di urbanizzazione di Canale nell’aprile del 2007, rassicurò i Consiglieri che l’Amministrazione Comunale avrebbe in breve tempo predisposto il Piano Comunale dei Servizi, ai sensi dell’art. 5 della L.R. 11/2005, così da risolvere le criticità suddette. Tale piano avrebbe dovuto implementare il PRG parte operativa, ai sensi dell’art. 1 comma 1 della legge regionale suddetta, ma ad oggi non è stato ancora predisposto. Per contro il piano attuativo in oggetto prevede spazi verdi eccessivamente polverizzati che reiterano gli inconvenienti urbanistici sopra evidenziati. Per tali motivi si ritiene che l’intervento urbanistico di cui all’oggetto non venga attuato, sino alla approvazione del Piano Comunale dei Servizi sopra richiamato; si chiede pertanto che non sia discusso e che sia ritirato.
Sindaco: ha detto che “l’Amministrazione Comunale condivide le preoccupazioni di Conticelli e la necessità di dotarsi di un Piano Comunale sui servizi. Peraltro siamo pronti ad adottare questo piano, la legge regionale 11 rispetto alle prescrizioni e contenuti da inserire nel piano, lascia dei margini di dubbio tali che gli uffici comunali hanno sollevato, ad oggi siamo in attesa delle circolari esplicative da parte della regione che sono imminenti. La polverizzazione degli spazi verdi potrebbe vederci favorevoli in una valutazione d’insieme, l’intervento specifico prevede piste ciclopedonali importanti per quell’area. In conclusione si condivide la necessità di costruire il piano comunale dei servizi nello spirito delle direttive regionali, ma sul resto non si può essere d’accordo e vincolare il diritto soggettivo di un privato ad attendere circolari interpretative”. 
Zazzaretta: ha constatato “l’assoluta mancanza di sensibilità sul problema della polverizzazione del verde che abbiamo sollevato sin dal nascere di questa consiliatura. Il regolamento sarà della Regione ma la gestione del territorio attiene al Comune”. 
Imbastoni: ha detto che c’è un problema di verde pubblico, sollevato da sempre: “il problema non è solo manutentivo ma di vigilanza e collaudo delle zone prese in carico, evitando che queste  costino al Comune il triplo delle tasse che pagheranno gli abitanti stessi”. 
Piccini: ha detto che la pregiudiziale che si fonda su ragioni forti nella sostanza ma deboli nella forma, ma sicuramente il tema del verde è molto sentito. Ha auspicato che “l’Amministrazione Comunale faccia tesoro del dibattito che si sta sviluppando in questa direzione. Senza la modifica della norma regionale non si può procedere, serve un approfondimento delle soluzioni che si stanno mettendo in campo e/o un’indicazione”.

Conticelli ha illustrato la seguente pregiudiziale (respinta a maggioranza): “Il piano attuativo in questione è conseguente alla attuazione di zone C decisa con delibere di Consiglio n° 49 del 23/5/2005 (Adozione variante al PRG.o) e n° 112 del 7/11/2005 (Approvazione variante al PRG.o). La motivazione principale che ha determinato la suddetta variante al PRG.o sopra, da noi sempre fortemente osteggiata, è stata correlata alla necessità di dare risposte alla ‘domanda insoddisfatta di abitazioni di qualità, case uni e/o bifamiliari’. Nel frattempo, mentre il Consiglio Comunale ha approvato documenti per la ‘ridensificazione’ abitativa del Centro Storico, che avrebbero dovuto imporre un fermo alle attività di nuove espansioni urbanistiche extra-rupe, l’eccesso di offerta e la contemporanea crisi dei mercati hanno favorito una ristagnazione del settore immobiliare con evidenti difficoltà per le imprese del settore, sia dal punto di vista economico-finanziario che occupazionale. Per tali motivi si ritiene che la estesa operazione urbanistica di cui all’oggetto non venga attuata, prevedendo l’adozione di una variante al PRG.o che trasferisca la zona C in argomento dalle zone ad attuazione immediata a quelle ad attuazione differita. Per tali motivazioni si chiede che l’argomento in oggetto non sia discusso e che sia ritirato.
Sindaco: ha detto che “la variante del novembre 2005 è servita a differenziare l’offerta sul territorio in quanto poneva la differenziazione delle tipologie”.
Olimpieri: ha definito la “pregiudiziale in linea con i ragionamenti fatti dai gruppi di minoranza”. Ha parlato di scarsa crescita demografica, di spopolamento del centro storico e quindi di depotenziamento della possibilità di creare sviluppo e che nuove costruzioni nel suburbio non possono essere la sola risposta. 
 
Conticelli ha illustrato la seguente pregiudiziale (respinta a maggioranza): “L’attuazione del nuovo PRG, a partire dall’anno 2000 in cui è stato approvato, ha determinato una intensa attività edilizia con particolare riferimento a zone B e zone C. Sulla base delle informazioni acquisite presso il Comune risulta che sono stati attuati o sono in corso di attuazione (i dati seguenti sono comprensivi delle previsioni contenute negli atti urbanistici in corso di adozione/approvazione nella seduta odierna di Consiglio): interventi su zone B che interessano una superficie territoriale di mq 165.170 e volumi di mc 207.876; interventi su zone C che interessano una superficie territoriale di mq 331.775 e volumi di mc 202.385; complessivamente (zone B e C) sono interessate superfici per mq 496.945 e volumi per mc  410.261. Tali numeri, se integrati con quelli relativi alle zone industriali (artigianali/commerciali, alle infrastrutture (vedi complanare, varianti e casello), ai piani attuativi in zone agricole e ad altri interventi sul territorio, evidenziano una situazione critica per l’aggressione al territorio ed al paesaggio che contrasta con le enunciazioni contenute nelle premesse ai piani e programmi dell’Amministrazione Comunale. Nel caso in oggetto poi non si comprende a chi dovrebbero essere vendute le case visto il ristagno demografico, la saturazione del mercato immobiliare e la tipologia offerta che non risolve l’unica vera emergenza legata alla casa per le fasce deboli. Per tali motivi si ritiene che la estesa operazione urbanistica di cui all’oggetto non venga attuata, prevedendo l’adozione di una variante al PRG.o che trasferisca la zona C in argomento dalle zone ad attuazione immediata a quelle ad attuazione differita. Per tali motivazioni si chiede che l’argomento non sia discusso e che sia ritirato”.
Sindaco: “dal 2000 ad oggi sono aumentate circa 1000 abitazioni e se vediamo il dato ISTAT che riguarda il Comune di Orvieto è vero che la popolazione cresce poco, tuttavia il punto nodale è che sono aumentate ben 800 famiglie. Quindi è giusto discutere di questi temi ma con equilibrio”.
Imbastoni: ha condiviso la pregiudiziale chiedendo “come potranno i cittadini investire a fronte dell’eccessiva valutazione del mercato immobiliare? Come non tener conto che i soldi non ci sono e che sono altre le esigenze? I soldi destinati al mercato immobiliare non permetteranno mai di sbloccare finanziamenti per altri sbocchi. Questa non è politica di indirizzo economico per la città!”.
Olimpieri: una pregiudiziale di impronta politica e socio-economica finalizzata ad analizzare meglio il fenomeno: “da diversi mesi a questa parte i mutui per la prima casa, sono diminuiti. E’ un fatto che avviene a livello nazionale. Prendo atto dell’aumento di nuclei familiari ma la loro capacità di acquisto della prima casa è fortemente diminuita. La monocultura degli investimenti immobiliari è un rischio reale per la nostra economia.  Non siamo contrari alla costruzione di abitazioni ma ciò deve avvenire solo e soltanto se vi sono le condizioni. Diversamente creeremo un danno”. 

Olimpieri ha posto una mozione d’ordine (respinta a maggioranza) chiedendo: “se esiste agli atti un verbale sulla consultazione del Consigli di Zona di Ciconia che attesti una reale partecipazione. In caso contrario chiedo il rinvio”. 
Gialletti: come risulta dai verbali di commissione ogni volta che vi sono questioni rilevanti il presidente del Consiglio di Zona viene invitato. E’ stata rispettata la procedura con l’invito del presidente ad estendere anche ad altri componenti. Altra cosa però è la partecipazione che avviene all’interno del CdZ. 
Conticelli: ha richiamato l’art. 16 del regolamento sul funzionamento delle commissioni, dicendo di aver posto questa esigenza che anche su altri atti importanti quali: Despina e parcheggio di Via Roma concludendo che “se questo è stato fatto, va bene”.

Conticelli ha posto una mozione d’ordine (respinta a maggioranza) evidenziando: “la complessità dell’intervento sul fosso Fanello per la quale sono stati acquisiti pareri dall’Agenzia del Demanio e dalla Provincia. Chiedo la sospensione del Consiglio Comunale per visionare il progetto onde accertare delle anomalie ed avere chiarimenti tecnici al fine di affrontare la questione non chiara per l’intervento sulla Caserma dei Carabinieri.
Sindaco: “l’approfondimento sul fosso è quello che ha allungato i tempi per l’arrivo dell’atto in Consiglio Comunale. Era doveroso approfondire la materia nel momento in cui l’ufficio ha ritenuto di poter esprimere i propri pareri”.
Olimpieri: “il potere di spostare l’alveo di un fosso è la stessa cosa di spostare il corso di un fiume alle diverse esigenze, in questo caso per avere più territorio su cui edificare”.