Il progetto architettonico di massima della rifunzionalizzazione della ex Caserma.

Rifunzionalizzazione dell’ex Caserma “Piave”. Il progetto architettonico di massima, l’analisi di stima e i costi di rifunzionalizzazione.

Il progetto per la rifunzionalizzazione dell’ex caserma “Piave” presentato insieme al business plan dalla “Risorse per Orvieto” S.p.A. è stato redatto in base ad una serie di analisi prodotte dai consulenti nominati dalla S.p.A. che, nella seduta aperta del Consiglio Comunale, hanno illustrato la sintesi del lavoro svolto relativamente al progetto architettonico di massima, alla stima e ai costi di rifunzionalizzazione e allo studio di fattibilità economico-finanziaria.    

Progettisti Arch. Rolando Zorzi e Chiara Tonelli
Per la redazione del progetto architettonico di massima funzionale alle direttrici del turismo, cultura e formazione, è stato svolto un lavoro di coordinamento con l’advisor Banco OPO S.p.A. Sanpaolo (relativamente al fabbisogno di posti auto da soddisfare per il funzionamento del complesso una volta rivitalizzato e regime, il progetto contiene uno studio redatto dal prof. Francesco Filippi, consulente del Comune per la Mobilità Alternativa).
I criteri progettuali su cui si basa la proposta di rifunzionalizzazione sono:
• garantire una facile e ampia percorrenza pedonale anche attraverso la permeabilità degli edifici al piano terra, con particolare riferimento all’edificio Truppa
• garantire la completa pedonalità delle aree, limitando, in maniera regolamentata, l’accesso carrabile all’area ai soli mezzi di servizio
• conservare la valenza storica e artistica del complesso
• assecondare le caratteristiche strutturali degli immobili, con particolare riferimento all’edificio Truppa (giunti strutturali)
• rispettare la consistenza architettonica e dimensionale degli immobili
• assicurare, in una visione attuativa unitaria dell’insieme, la massima flessibilità nella definizione delle destinazioni d’uso, nella realizzazione e nella gestione, mediante la individuazione di lotti autonomi  “cielo terra”, che garantiscano indipendenza di operatori, di tempi e di fasi
• stimolare l’attrattività di mercato
• creare un sistema virtuoso di collegamenti fisici e funzionali inter partes e tra il nuovo complesso e la città e il suo territorio
• mantenere e valorizzare le essenze arboree del complesso
• creare le condizioni per un intervento di eccellenza, che consenta di promuovere la città di Orvieto sullo scenario internazionale con forte connotato turistico e culturale
Il progetto presenta uno scenario di base possibile, rispetto al quale, grazie alla flessibilità e alla modularità della lottizzazione, è possibile modificare, sostituire, ampliare o ridurre alcune funzioni senza per questo compromettere la fattibilità complessiva.
I poli funzionali individuati sono:
1. polo del turismo e del tempo libero
2. polo della scienza agroalimentare
3. polo dei musei
4. polo tecnologico e dell’economia della conoscenza
5. uffici privati
6. teatro di Vigna Grande (in piazza d’armi)
7. uffici pubblici
8. info box (nell’immobile ufficiale di picchetto)
Le nuove funzioni previste sono:
• il polo del turismo e del tempo libero (Hotel 5 stelle – Centro benessere – Parcheggio coperto – Attività commerciali – Hotel 4 stelle) – Le prime tre funzioni sono collocate in un unico corpo nella parte nord dell’edificio truppa. In questo scenario l’hotel a 5 stelle è inteso come una struttura alberghiera con una differenziazione elevata di camere, sia a livello dimensionale, qualitativo ed economico.  Nella Palazzina Comando troverebbe ospitalità un hotel di 5 stelle con circa 40 stanze o un hotel di 4 stelle con circa 70 stanze. Spazi commerciali e di ristorazione sono previsti al pianoterra dell’edificio truppa connessi con il pieno funzionamento del complesso e con la sua integrazione alla città.
• il polo della scienza agroalimentare (Scuola europea della scienza agroalimentare – Centro della ricerca agroalimentae) – questo polo si integra in parte da un lato con la struttura alberghiera di più elevata qualità e dall’altro al polo dei musei.
• il polo dei musei (Parco della memoria – Museo della memoria – Servizi culturali) – è inteso come un dinamico punto di riferimento per la conservazione, l’archiviazione, la ricerca e l’esposizione di grande richiamo internazionale, in un’ottica di produzione culturale economicamente sostenibile.
• il polo tecnologico e dell’economia della conoscenza (Formazione universitaria – Scuola di restauro architettonico e dei monumenti – Ricerca e sperimentazione – Campus universitario) – oltre a spazi per la didattica e la ricerca, il polo comprende un campus universitario per studenti, ricercatori e docenti con quasi 150 posti alloggio.
• uffici privati (Uffici, studi professionali, Centro di produzione musicale) – le due funzioni sono da rapportare con la domanda di mercato; il centro di produzione in particolare dovrebbe connettersi con il funzionamento del nuovo auditorium (di qui la sua collocazione sui piani superiori o inferiori).
• il teatro di Vigna Grande (in piazza d’armi) – nel progetto costituisce l’elemento di maggiore valorizzazione funzionale del complesso e di integrazione con la città e il territorio, nonché, in virtù delle  avanzate tecnologie di telecomunicazione, con il panorama internazionale. Può operare autonomamente e a supporto dei vari poli in un rapporto di reciproca valorizzazione.
• gli uffici pubblici – L’edificio mensa diventerà un nuovo “palazzo delle istituzioni”.

• l’info box – E’ il luogo della rappresentazione della grande trasformazione dell’ex caserma ‘Piave’. Dapprima i progetti, poi il cantiere e infine la gestione saranno gli elementi di attrazione per un pubblico diversificato.
Il concorso per il Teatro di Vigna Grande
Nella piazza d’Armi delimitata dall’edifico truffa è prevista la realizzazione ex novo di un grande auditorium, il Teatro di Vigna Grande dedicato ad cogliere spettacoli, concerti, convegni, grandi eventi per circa 800 persone, tecnologicamente molto avanzato in grado di ospitare eventi di elevata qualità e di richiamo internazionale. 
Nel progetto viene ipotizzato un edificio aereo, dotato di facciate mutevoli e trasparenti, non in contrapposizione architettonica con la struttura preesistente della caserma, di qui la sua funzione di riflettere e “trasmettere” l’architettura circostante, creando un effetto lente all’interno della corte; per garantire queste indispensabili caratteristiche di mutevolezza, permeabilità, trasparenza e leggerezza l’edificio dovrà avvalersi delle tecnologie architettoniche più attuali e all’avanguardia.
Per questa ragione e per il fatto che il teatro è l’unico edificio di nuova realizzazione di tutto il complesso,  è stata avanzata la proposta di un concorso internazionale di architettura al fine di confrontare diverse soluzioni architettoniche coinvolgendo personalità di chiara fama.
 Il fabbisogno di posti auto
Lo studio progettuale ha preso in esame le norme vigenti e gli studi di mobilità della Città di Orvieto da cui è scaturito il calcolo delle superfici e i posti auto dei parcheggi privati e pubblici relativi alle nuove destinazioni d’uso previste nell’ex caserma. 
Ne risulta un fabbisogno massimo stimato in circa 1000 posti auto, di cui circa 400 posti auto privati e circa 600 pubblici a servizio delle nuove attività (sono stati valutate le esigenze di ciascuna attività indipendentemente dalle altre, mentre uno studio più approfondito dovrà considerare le economie che si possono ottenere tenendo conto delle esigenze di sosta nel tempo delle diverse attività).

Ing. Giuseppe De Leo (d.L. Engineering) – L’analisi della stima e dei costi di rifunzionalizzazione della “Piave” parte dall’assunto che non esiste un mercato delle caserme, pertanto, per l’analisi di consistenza del Piano Architettonico di Massima si è proceduto attraverso diversi procedimenti (diretto di comparazione, indiretto per capitalizzazione di redditi e indiretto a costo di riproduzione deprezzato) nonché sulla base dell’analisi dei valori immobiliari delle più comuni destinazioni d’uso presenti sul mercato immobiliare tratti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’AGenzia del Territorio aggiornati al secondo semestre 2004, integrati con indagini di mercato dirette effettuate presso le agenzie immobiliari operanti ad Orvieto.
Ne risulta che la forbice di possibili valori attuali oscilla dai 34 milioni ai 38.700.000,00 mila euro   La stima dei costi di trasformazione della caserma (secondo i costi parametrici desunti da osservatori di mercato) ammonta a circa 53 milioni di Euro.  Per i tempi di trasformazione una volta redatta la progettazione definitiva, espletate le incombenze di ordine urbanistico, amministrativo e contrattuale, individuato il soggetto promotore/attuatore, potrà avvenire la formale consegna del compendio; ovvero 6 mesi per la progettazione esecutiva, 30 mesi per la trasformazione unitaria e 24 mesi per la trasformazione per parti.
 
Simone Basili (Advisor finanziario) – La banca OPI S.p.A. (società soggetta all’attività di direzione e coordinamento del socio unico SANPAOLO IMI S.p.A. ed appartenente al Gruppo Bancario SANPAOLO IMI), ha ricevuto da Risorse Per Orvieto S.p.A., l’incarico di consulente finanziario per la realizzazione dello studio di fattibilità economico-finanziaria del progetto di recupero immobiliare e dell’eventuale successiva gestione del complesso dell’ex caserma Piave, che include l’analisi dei ricavi potenzialmente attesi dall’operazione di rifunzionalizzazione e di valorizzazione del complesso immobiliare del  piano economico-finanziario “Business Plan” e la predisposizione delle relative analisi di sensitività in relazione ai vari scenari  di utilizzo.
In particolare tutti gli elementi già descritti (Piano Architettonico di Massima e Stima sommaria dei costi di trasformazione) hanno concorso alla predeterminazione del piano economico finanziario  (durata 99 anni a partire dal 2004 e costruito con inizio dell’attività di valorizzazione a partir dal 2006), basato su due ipotesi,  ovvero con o senza il teatro di Vigna Grande.
I costi di trasformazione dell’immobile dell’ex Caserma “Piave” sono di 53 milioni di euro.