Il 2 maggio si è chiusa la fase del marketing. Ora si definisce il capitolato d'appalto per la gara.

Rifunzionalizzazione della ex Caserma “Piave”: il 2 maggio si è chiusa la fase del marketing ed ora si passa alla elaborazione del capitolato per l’effettuazione della gara di aggiudicazione del progetto.
· Sono state presentate: 1) una offerta su tutto il complesso in combinazione tra “Associazione Civita” e Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo del Gruppo Sanpaolo Intesa; 2) un progetto del Ministero dei Beni Culturali riferito alla palazzina comando; 3) una offerta relativa ad una funzione socio-sanitaria altamente qualificata nella palazzina comando;
· I tempi: da lunedì 5 subito al lavoro perché entro maggio si giungerà alle decisioni finalizzate al capitolato di gara che sarà pronto entro la prima settimana di giugno.
· entro il 15 settembre p.v. si andrà alla gara per la consegna delle offerte. L’aggiudicazione “provvisoria” entro il 30 settembre.
· Nel periodo settembre 2008 / gennaio 2009 verranno approntati e approvati tutti gli atti del Consiglio Comunale per rendere esecutivo il piano attuativo per l’effettuazione dei lavori di recupero degli immobili e della destinazione finale.
· Dopo l’approvazione del Piano Attuativo, entro il mese di febbraio 2009 verrà stipulato il contratto di concessione/vendita e verrà dato inizio ai lavori.
· Dice il Sindaco, Stefano Mocio: “A conclusione della prima intensa fase di lavoro e alla vigilia di fasi ancora più mirate, seppure con tutta la dovuta cautela, esprimiamo soddisfazione perché in meno di un anno sono stati compiuti numerosi atti di marketing, di partecipazione, di Giunta e di Consiglio. Ci sono tutte le condizioni, perciò, per riconvertire bene la Piave e considerarla come motore di sviluppo della città”.

Ieri sono scaduti i termini per la presentazione delle proposte di marketing e così, questa mattina presso la Sede Comunale, si è svolta l’annunciata conferenza stampa del Sindaco, Stefano Mocio e del Dr. Gianni Stella esperto economico-finanziario nonché coordinatore del gruppo di lavoro istituito per la Caserma “Piave”; gruppo di lavoro composto, dal Sindaco, dal Segretario Generale del Comune, Claudio Pollini, dal Dirigente Tecnico comunale Mario Angelo Mazzi, dall’Arch. Rocco Olivadese, dal Presidente di RPO, Stanislao Fella, dagli esperti Renzo Rossi, Agostino Paci, Gianfranco Magnabene e da Raffaele Davanzo della Soprintendenza.

“Un’occasione – ha esordito il Sindaco - per fare il punto sulla situazione e sul lavoro che il gruppo coordinato dal Dr. Gianni Stella ha fatto per mettere insieme la procedura che, da qui a giugno, l’Amministrazione Comunale porrà in essere per la rifunzionalizzazione del complesso dell’ex Piave Caserma / progetto ‘Vigna Grande’”.

Ed è stato proprio Gianni Stella a spiegare le fasi già attuate e quelle future: “Tutto è iniziato concretamente l’estate scorsa – ha detto - quando abbiamo individuato il percorso che doveva essere fatto per raggiungere l’obiettivo della gara per la rifunzionalizazione della Piave. Abbiamo ritenuto suddividere la procedure in due grandi fasi: marketing e fase attuativa di assegnazione del progetto. Il Marketing reso necessario per cercare di individuare che cosa il mercato si attendesse dal Comune per quanto riguarda l’utilizzo dell’immobile, e viceversa.
Attraverso lo scambio della corrispondenza che è intervenuto in quel periodo, si è completato il processo di interazione fra Comune e mercato per individuare le ipotesi di lavoro più efficaci e più rispondenti alle esigenze del mercato. Ora ci sarà la fase attuativa per giungere al processo di gara in cui rientrano tutti i soggetti che hanno partecipato alla fase di pre-marketing e di markentig.
A settembre venne fatto un invito a manifestare interessamento, venne spedita una lettera ad una serie di interlocutori di cui, sulla scorta dell’esperienza del nuovo Centro Congressi di Roma e della riconversione degli ex mercati generali, avevamo conoscenza di interesse di mercato. Abbiamo inviato loro un teaser, sollecitando dal mercato una risposta anche attraverso una serie di inserzioni su ‘Il Sole 24 Ore’, ‘La Repubblica’, ‘Il Corriere della Sera’ e il ‘Financial Times’ da cui abbiamo ricevuto 25 manifestazioni di interesse. Un numero alto di riscontri (di cui 3/4 banche, 7 investitori istituzionali) e di questo ne siamo stati molto soddisfatti.
Nel frattempo abbiamo lavorato alla redazione dell’Information Memorandum in cui si cercava di descrivere, in modo dettagliato e compiuto, le caratteristiche dell’immobile per dare ai potenziali investitori tutte le informazioni necessarie per immaginare l’ipotesi di rifunzionalizzazione. In quella lettera si chiedeva anche di passare al concept che è una ipotesi di lavoro più articolata. Infatti, su indicazione dell’Amministrazione Comunale abbiamo preparato una richiesta di concept che avesse delle caratteristiche a cominciare da quella di evitare l’inserimento di speculatori immobiliari di breve tempo, in quanto non c’era e non c’è nessun interesse ad un progetto di mera speculazione edilizia che portasse ad un ritorno economico di breve periodo per la città.
Inoltre, sono stati indicati dei range, cioè dei parametri di utilizzazione di destinazione d’uso. Nella richiesta era pure inserita una ipotesi di incremento della superficie utilizzabile a fronte di progetti di un certo pregio, ed infine l’indicazione da parte degli operatori della scelta per la gestione dei beni in concessione o in proprietà e una indicazione di massima del prezzo del bene (sia in termini di concessione che di proprietà) con i ritorni economici previsti dagli imprenditori.
Da gennaio al 15 marzo, abbiamo dato tempo agli operatori di elaborare il concept. Alla scadenza del 15 marzo sono risultate due proposte di cui una perfettamente rispondente a quello che era richiesto nel concept e una che rispondeva solo parzialmente; frattanto, entro il 15 marzo erano arrivate due richieste - una formale e una informale - di prolungamento del termine. Poiché non c’erano delle regole formali e di legge per l’esplicitazione della proceduta di marketing e poiché volevamo e vogliamo rendere il più possibile aperto a tutti il processo di rifunzionalizzazione, affinché questo processo fosse estremamente chiaro e trasparente, abbiamo concordato di prolungare al 2 maggio il termine ultimo.
Dal 15 marzo al 2 maggio è pervenuta una proposta che riguarda un aspetto parziale dell’ex caserma.
Il riscontro fra le manifestazioni di interesse e le effettive proposte, potrebbe sembrare basso, ma non lo è: basti pensare che per la riconversione dei mercati generali di Roma, sono arrivate tre proposte, quindi quello raggiunto ad Orvieto è un risultato sicuramente positivo. Va infatti considerato che questo processo è intervenuto in un momento drammatico per il mercato, in cui è esplosa la crisi del credit crash, per cui trovare degli investitori in un momento delicato del mercato era ed è molto difficile. Ad Orvieto abbiamo ricevuto delle offerte che giungono da tre interlocutori validi e credibili: l’offerta completa è stata presentata in combinazione tra ‘Associazione Civita’ e Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo del Gruppo Intesa, un progetto estremamente importante che risponde in modo pieno alle caratteristiche richieste nell’elaborazione del concept e pone le basi per un capitolato di gara molto deciso e dettagliato su cui saranno chiamati tutti i soggetti che hanno partecipato. Un altro progetto del Ministero dei Beni Culturali si riferisce alla sola palazzina Comando come pure per la palazzina comando è un’altra offerta relativa ad una funzione socio-sanitaria altamente qualificata”.
“Ora – ha anticipato Gianni Stella - l’Amministrazione Comunale vaglierà le proposte tenendo conto delle possibilità di combinazione e comunque escludendo lo ‘spezzatino’. Già da lunedì 5 maggio cominceremo a lavorare per formare entro maggio, il capitolato di gara al fine di partire con la gara ufficiale entro la prima settimana di giugno.
Con la gara ad evidenzia pubblica attraverso le dovute forme di trasparenza, tutti i 25 soggetti che hanno manifestato interesse ritornano in corsa, ovvero si darà a tutti la possibilità di partecipare alla gara. Il nostro intento è quello di fare una pre-assegnazione entro il 15 settembre, nel frattempo dovranno essere elaborati gli strumenti urbanistici necessari entro gennaio 2009 per poi stipulare il contratto definitivo di concessione / vendita entro febbraio 2009.
Nel capitolato si indicheranno gli scopi del complesso immobiliare: un insieme di valori che terrà conto dei tipi e percentuali di utilizzo, possibilità di ampliamento di aree edificabili, business plan per effettuare quel progetto. Il prezzo non sarà l’unico parametro sul quale verrà effettuata la gara. Per costruire un progetto che fosse la base per lo sviluppo e il rilancio della città a livello socio-economico abbiamo inteso privilegiare, infatti, non solo gli aspetti economici. Quali di questi parametri giocheranno nell’aggiudicazione della gara è un compito che attiene alla sfera politica, mi riferiscono cioè alla scelta relativa alla concessione/vendita del bene. Di sicuro l’aggiudicatario sarà sempre uno perché sarebbe folle pensare ad uno spezzatino, che creerebbe una sorta di assurda ‘gestione condominiale’”.

Dal canto suo il Sindaco, Stefano Mocio ha così commentato la conclusione della fase di marketing: “il mercato ha fatto le sue proposte, ora sta all’Amministrazione Comunale dire che cosa effettivamente si farà e dire cosa è compatibile con il mercato. Quella attuata ad Orvieto è una procedura che è stata seguita per le tutte le realtà che hanno fatto grandi riconversioni. Le proposte che sono pervenute saranno vagliate fin da subito dal Gruppo di Lavoro che deciderà di dare mandato al Presidente e agli Assessori competenti di incontrare i soggetti che hanno avanzato proposte che possono essere discusse, valutate, fermo restando che sarà il Consiglio Comunale a stabilire le destinazioni d’uso della caserma. Gli atti che prossimamente giungeranno al Consiglio Comunale riguardano, dunque, il documento sulle destinazioni d’uso complessivo del centro storico, la Variante PRG/O, il bando, l’appalto”.
“Come gruppo di lavoro, entro maggio presenteremo al Consiglio Comunale un documento che sarà allegato alla variante al PRG/O in cui indicheremo le varie percentuali di funzioni che dovranno essere presenti dell’ex caserma. Personalmente in questo periodo, ho rafforzato delle convinzioni che già avevo e che ora mi si confermano, ad esempio quella relativa alla previsione di un quota di funzione residenziale, perché il controllo e la sicurezza sociale di un territorio è garantita proprio con la funzione residenziale. Il capitolato si costruirà sulla base delle proposte, delle indicazioni del Consiglio Comunale e, in sede di gara il cui bando sarà conforme alla variante al PRG/O, si vedrà chi sarà il soggetto attuatore”.
“La Piave – ha aggiunto - non può essere distratta dal contesto in cui è inserita. Noi tutti vogliamo immaginarla come motore di sviluppo e sarebbe sbagliato che i soggetti attuatori anche pubblici fossero diversi, per questo decideremo le destinazioni d’uso complessive del centro storico. Di fronte ad una fase di presa di coscienza così importante, la maggioranza sarà in grado di dimostrare di essere classe dirigente. Sarà la politica ad evitare, infatti, che si creino conflitti e dicendo cosa si deve fare negli altri contenitori del centro storico.
Nel documento che si approverà, dovrà emergere l’indicazione chiara di quanto attiene all’opzione sulla concessione e/o vendita. Personalmente io ho sempre detto - e lo ripeto - che come primo tentativo si dovrà puntare alla concessione, nel senso che prima di vendere il patrimonio pubblico quello ‘di pregio’ del centro storico, ci si debba pensare fino in fondo. E’ evidente che la scelta sulla concessione/vendita oltre a tagliare una parte del mercato più propensa ad interessi speculativi, avrà una forte influenza sul prezzo della concessione rispetto a quello che è il riferimento di mercato, però la concessione ci permetterebbe di mantenere il bene nella proprietà comunale. E’ altrettanto evidente che già in questa fase, si instaura un rapporto negoziale che fa ragionare su di una cifra realistica ipotizzata”.

Interrogato sul futuro di RPO passata come è noto da Spa ad Srl, il Sindaco ha detto che: “RPO ha completato il lavoro che gli era stato affidato, quello cioè di seguire il marketing con incarico di procedere alla riconversione della Piave, nonché altri servigi svolti come quello riferito all’attuazione della 4^ Fase della Mobilità Alternativa. Ora si dovrà valutare se la società avrà nuovi incarichi oppure no. Se non li avrà si procederà alla chiusura, se li avrà manterrà un ruolo che, secondo lo statuto, è molto ampio. Entro maggio l’Amministrazione Comunale valuterà anche questo aspetto. Decideremo cosa fare di questi strumenti tenendo conto, che alcuni dei soggetti si sono espressi su vendita / concessione / fondo immobiliare che deve avere un veicolo, uno strumento di utilizzo, ma tenendo conto anche che la Finanziaria 2008 tende a ridurre le partecipazioni del soggetto pubblico da società, consorzi, ecc. A mio avviso l’Amministrazione Comunale, laddove non c’è un ruolo di programmazione ma di gestione, dovrebbe uscirne per favorire lo sviluppo di imprenditorialità”.
“Desidero ringraziare – ha aggiunto il Sindaco - il gruppo di lavoro composto da soggetti qualificati orvietani, che ricoprono incarichi importanti a livello nazionale e internazionale e che hanno fornito consulenze volontaristiche e gratuite solo per amore della nostra città, a cominciare da Gianni Stella. Direi che questo è uno ‘strumento’ che andrebbe sviluppato perché sono molti gli orvietani che stanno facendo delle cose importanti e che per Orvieto manifestano una grande voglia di fare, sicuramente dovremo lavorare di più su questo aspetto! In questa nuova ed articolata fase che si aprirà, continueranno a funzionare i Laboratori di Partecipazione, come pure la Conferenza Capigruppo e il Consiglio Comunale che dovrà sempre dire l’ultima parola su tutto: dal bando, al soggetto attuatore, al piano attuativo che è poi un piano di dettaglio. E’ nostra intenzione, infatti, chiedere non un progetto di massima per la rifunzionalizzazione dell’area ma subito un piano attuativo proprio perché dobbiamo entrare nei dettagli dell’operazione”.
“A conclusione di questa intensa fase di lavoro e alla vigilia di fasi ancora più mirate – ha concluso il Sindaco – seppure con tutta la cautela che è giusto adottare, esprimiamo soddisfazione perché in meno di un anno e facendo tesoro dell’esperienza acquisita nel passato – del resto c’è continuità nel lavoro che si iniziò nel 1978 con la prima legge speciale per Orvieto – sono stati compiuti numerosi atti di marketing, di partecipazione, atti di Consiglio e atti di Giunta. Ci sono perciò tutte le condizioni per riconvertire bene la Piave e considerarla come motore di sviluppo della città”.